Nella valutazione immobiliare occorre tenere conto dell’attuale crisi e guardare alla specificità dell’asset

Paola Ricciardi, moderatore a GRI Italia 2020: “Anche all’interno della medesima asset class si possono riscontrare variazioni rilevanti. Fondamentale gestire la relazione tenant – landlord.”

La pandemia di Covid-19 sta avendo un impatto significativo su tutte le asset class del settore immobiliare italiano, seppur in modo differenziato, con settori che hanno accusato maggiormente le sue conseguenze e altri che invece mostrano una più spiccata resilienza. In questo scenario, anche l’andamento degli investimenti e le relazioni tra proprietari, affittuari e investitori hanno registrato cambiamenti profondi rispetto al periodo pre-pandemia.

Per approfondire questi aspetti e delineare un quadro di prospettiva, nel corso della seconda giornata dell’Italia GRI 2020, tenutasi il 13 maggio, è stata organizzata la tavola rotonda virtuale “COVID-19 and Italy Real Estate: Asset resilience and price valuations”, moderata da Paola Ricciardi, Country Managing Director di Duff & Phelps in Italia, e di cui Duff & Phelps REAG è Club partner e sponsor. La online discussion ha visto la partecipazione di importanti esponenti italiani in rappresentanza di proprietari di asset real estate, di investitori e di finanziatori.

A seguito della conferenza, Paola Ricciardi ha evidenziato: “Da più di una settimana siamo entrati nella fase 2, ma non conosciamo purtroppo la durata di questa situazione di incertezza e di instabilità. Risulta quindi difficile fare delle previsioni sul mercato immobiliare in Italia, ma l’incontro virtuale con i vari player del settore ha permesso di focalizzare l’attenzione su quelle asset class percepite come più resilienti, tra le quali emergono il residenziale, la logistica e gli uffici. 

In particolare, nell’immediato, il settore residenziale potrebbe registrare una contrazione a livello di domanda del mercato, con conseguente calo del numero di transazioni; sul lungo periodo invece potrebbe rivelarsi un segmento molto interessante per gli investitori internazionali, pronti ad intercettare una nuova sfida nel mercato immobiliare italiano, alla ricerca di spazi abitabili più ampi e di nuova concezione rispetto al periodo pre-pandemia soprattutto nelle aree suburbane. 

Nel prossimo futuro, sarà necessario tenere in considerazione anche l’evoluzione del settore “Rent Residential”, con un probabile incremento nella richiesta di servizi sempre più efficienti e a misura di persona e con le città di Milano e di Roma che continueranno a rappresentare poli di attrazione per gli investitori internazionali, corporate e private. Infine, il “Senior Living” e lo “Student Housing” rappresenteranno due asset class che, seppur ripensate, continueranno a destare interesse. Insieme al settore “Hospitality & Leisure”, il “Retail” risulta, invece, il più fortemente provato dalla situazione in essere e risentirà dell’effetto Covid-19, ma presenta anche potenziali opportunità di investimenti a valore aggiunto. Per questo motivo, diviene fondamentale puntare a creare delle relazioni di partnership tra landlord e tenant, in modo da identificare soluzioni condivise per gestire l’attuale situazione e definire strategie di recupero per il futuro.

Maggiore attenzione verrà data anche alle politiche ESG (Environmental, Social and Governance) che interesseranno tutte le asset class.

In questo scenario, assume grande rilevanza il ruolo chiave del nuovo decreto emesso dal Governo, anche se non sono ancora chiare linee e misure che saranno adottate per supportare il comparto immobiliare; l’auspicio è che vengano presi in considerazione interventi di stimolo fiscale e per la valorizzazione del patrimonio immobiliare. L’Italia è l’ottava economia nel mondo e una recessione per il nostro paese avrebbe effetti su tutta l’Europa; nel corso della sessione online, i partecipanti hanno comunque espresso fiducia in una ripresa, seppure non nell’immediato, ma probabilmente nell’arco dei prossimi 12/18 mesi. Infine, per quanto riguarda il tema della valutazione immobiliare, che ci coinvolge in prima linea in qualità di società di advisory, sarà necessario contestualizzare la stima dei valori in funzione dell’attuale crisi e di oggettivi fattori chiave. Dato che nell’immediato non è possibile quantificare in modo certo l’impatto negativo del Covid-19, il rischio è quello di penalizzare in modo eccessivo alcuni indicatori, di fatto poco influenti nel caso di contratti pluriennali, oppure di non considerarne altri; un reale repricing sarà quindi probabilmente apprezzabile solo a dicembre.” 

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