Ieri, Oggi, Domani. COVID-19: Il Sentiment sul Mercato Immobiliare (Aggiornamento Dicembre 2020)

La pandemia di COVID-19 sta avendo un impatto globale sull’economia mondiale. Nel secondo semestre del 2020 abbiamo assistito dapprima al rallentamento dell’epidemia, poi al ritorno ad una situazione di quasi normalità durante l’estate; successivamente, nel mese di ottobre, si è ripresentata con forza una seconda ondata pandemica, che ha interessato questa volta l’intero paese e gran parte delle nazioni europee.

Il governo italiano, come quello di molti altri paesi europei, ha risposto con nuove misure restrittive, fino al lockdown su base regionale, con limitazioni che stanno impattando pesantemente sulle attività turistiche, di ristorazione, commerciali e di intrattenimento. Nelle ultime settimane diverse case farmaceutiche hanno anticipato la conclusione dei trial clinici di fase 3 del vaccino anti COVID-19, con risultati estremamente promettenti e per i quali si attende in Italia l’avvio della campagna vaccinale di massa da gennaio e per tutto il 2021. Sul fronte del mercato dei capitali, la Banca Centrale Europea (BCE) prosegue le misure espansive di sostegno all’economia, con l’immissione di ingente liquidità sui mercati e il contenimento dei tassi di interesse (queste politiche proseguiranno presumibilmente anche nel 2021). Nel mese di luglio 2020 il Consiglio Europeo ha deliberato l’istituzione del Recovery Fund “Next Generation EU” a favore dei paesi più colpiti dall’epidemia, destinando all’Italia una quota pari a 209 miliardi di euro.

Osservando l’andamento volatile dei mercati e gli effetti della pandemia sugli indicatori utilizzati nell’analisi del mercato immobiliare, si ritiene opportuno recepire il perdurare di condizioni di incertezza in tutte le asset class immobiliari. Tuttavia, appare evidente come alcune asset class, quali trophy asset mixed use (direzionale/retail), logistica e sviluppi prevalentemente residenziali (questi ultimi soprattutto in città primarie) risultino molto appetibili per gli investitori. In particolare, mostra grande capacità di crescita e consolidamento il mercato della logistica e delle infrastrutture tecnologiche ad essa connesse (data center e centraline telefoniche), strettamente correlati al profondo processo di digitalizzazione in atto ed atteso. Per asset core appartenenti alle categorie trophy mixed use e logistics, caratterizzati da tenant prime e contratti long-term, è possibile perfino rilevare una tendenza alla crescita dei valori dovuta ad una grande dinamicità della domanda e ad una offerta molto scarsa. Questo scenario competitivo delinea un trend di contrazione degli yield lordi che per i trophy asset mixed use possono raggiungere risultati anche sotto il 3% e per la logistica prime nell’intorno del 5%. Sul lungo periodo, con la ripresa degli spostamenti e la conseguente crescita dei flussi turistici internazionali, si prospetta un rinnovato interesse per il segmento hôtellerie, attualmente nei radar di operatori opportunistici.

A fronte di questo scenario, il team del dipartimento Advisory and Valuation di Duff & Phelps REAG ha realizzato un report focalizzato sui trend delle principali asset class immobiliari - residenziale, uffici, shopping center, high street, hospitality, logistica, development – analizzando nello specifico 3 periodi:

• Ieri - Situazione antecedente la crisi: quali sono state le asset class in fase espansiva o di consolidamento e quali quelle in maggiore difficoltà?
• Oggi - Impatto sull’H2 2020: qual è l’impatto del COVID-19 a livello di prezzi, canoni, yield, tassi, percezione del rischio? Quanto è il suo peso e l’incidenza in riferimento alle diverse asset class?
• Domani - Possibili scenari post crisi: a livello di sentiment sul mercato immobiliare, quali saranno le asset class per le quali ipotizzare una ripresa nel breve-medio periodo?

Leggi lo studio completo COVID-19: il Sentiment sul Mercato Immobiliare – aggiornamento dicembre 2020.